5. MILG in Österreich: Was sich bei Mieten ab 1. Jänner 2026 ändert – einfach erklärt
Hohe Inflation hat in den letzten Jahren viele Mieten spürbar steigen lassen – oft über sogenannte Wertsicherungsklauseln (Indexanpassung/Valorisierung). Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) wurden dafür neue Spielregeln beschlossen: mehr Rechtssicherheit, weniger sprunghafte Anpassungen und (in vielen Fällen) längere Mindestbefristungen.
Das Wichtigste in 60 Sekunden
- Start: Die zentralen Änderungen gelten ab 1.1.2026.
- Neue Mietpreisbremse bei Wertsicherung (MieWeG): Anpassungen aus Indexklauseln grundsätzlich nur 1× jährlich – per 1. April.
- Inflation über 3% wird „abgefedert“: Alles über 3% wird nur zur Hälfte für die Anpassung berücksichtigt.
- Erste Anpassung frühestens im Folgejahr nach Vertragsabschluss (und bei unterjährigem Abschluss nur aliquot).
- Mindestbefristung steigt oft auf 5 Jahre (wenn Vermieter:in „Unternehmer:in“ iSd KSchG ist).
Worum geht es beim 5. MILG?
Laut parlamentarischen Unterlagen zielt das 5. MILG im Kern auf drei Dinge ab:
- Rechtssicherheit bei Wertsicherungsklauseln,
- Verbesserung für Mieter:innen bei befristeten Verträgen,
- Dämpfung inflationsbedingter Mietzinserhöhungen. (parlament.gv.at)
Herzstück ist das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das die Wertsicherung (Indexanpassung) neu „einhegt“.
1) Neue Regeln für Wertsicherung: Erhöhung nur noch gebremst und planbarer
Nur mehr am 1. April (und grundsätzlich nur einmal pro Jahr)
Künftig kann eine Mietzinsänderung aus einer Wertsicherungsklausel immer nur zum 1. April wirksam werden.
Berechnung über den Jahres-Durchschnitt (VPI) – mit „Knick“ ab 3%
Die Anpassung orientiert sich an der durchschnittlichen Veränderung des VPI im Vorjahr. Liegt diese Veränderung über 3%, wird nur die Hälfte des übersteigenden Teils berücksichtigt.
Beispiel (einfach): Bei 10% Inflation wäre die zulässige Wertsicherung nicht 10%, sondern 6,5% (3% voll + 7% halb).
Gilt das auch für bestehende Mietverträge?
Ja: Für viele Altverträge sind die neuen Grenzen für Valorisierungsschritte nach dem 1.1.2026 zu beachten.
Für wen gilt die Mietpreisbremse typischerweise – und wer ist ausgenommen?
Sie erfasst Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Ausgenommen sind laut Berichterstattung insbesondere vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser.
2) Mindestbefristung: 5 Jahre werden häufig zum Standard
Bei Wohnungsmietverträgen im MRG steigt die Mindestbefristung von 3 auf 5 Jahre, wenn der/die Vermieter:in als Unternehmer:in im Sinn des KSchG gilt. Für kleine, „nicht-unternehmerische“ Vermietungen kann weiterhin 3 Jahre zulässig sein (Faustregel in den Materialien: bis zu fünf Bestandobjekte).
Wichtig: Die Neuregelung betrifft Abschlüsse oder Verlängerungen ab 1.1.2026.
3) Rückforderungen bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln werden zeitlich begrenzt
Ein weiterer, für viele Betroffene wichtiger Punkt: Rückforderungsansprüche wegen unwirksamer Wertsicherungsklauseln werden im MieWeG für Altverträge zeitlich eingeschränkt (typisch: „nur die letzten 5 Jahre“; zusätzlich Verjährungsregeln und Ausnahmen, z. B. wenn schon vor dem 1.1.2026 geklagt wurde).
Was heißt das für dich ganz praktisch?
Wenn du Mieter:in bist
- Erhöhungen besser planbar: grundsätzlich nur einmal jährlich und fix zum 1. April.
- Stärkere Inflationsspitzen treffen dich weniger stark, weil alles über 3% nur halb zählt.
- Befristungen werden in vielen Fällen länger
Wenn du Vermieter:in bist
- Vertragsmuster prüfen/aktualisieren: Das Gesetz erlaubt, Wertsicherung künftig durch einfachen Verweis auf das MieWeG zu vereinbaren (z. B. „wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 MieWeG“).
- Bestehende Verträge: Für künftige Valorisierungen ab 2026 können Parallel-/Deckelungsregeln relevant werden.
(Hinweis: Das ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Im Zweifel bitte eine wohnrechtliche Beratung einholen.)
FAQ
Ab wann gilt das 5. MILG?
Ab 1. Jänner 2026.
Wann darf die Miete aufgrund einer Indexklausel erhöht werden?
Grundsätzlich nur einmal pro Jahr – per 1. April.
Wie wird die Erhöhung berechnet?
Über die durchschnittliche VPI-Änderung des Vorjahres; alles über 3% zählt nur zur Hälfte.
Gilt das auch für bestehende Mietverträge?
In vielen Fällen ja – für Valorisierungsschritte nach dem 1.1.2026.
Sind Einfamilienhäuser betroffen?
Berichten zufolge sind vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser von der „Mietpreisbremse“ im Kernbereich insbesondere ausgenommen.
Wie lange muss eine Befristung künftig mindestens sein?
Oft 5 Jahre (wenn Vermieter:in Unternehmer:in iSd KSchG ist); sonst kann 3 Jahre weiterhin möglich sein.
