FAQ
Die häufigsten Fragen schnell beantwortet
Alleinvermittlungsauftrag oder schlichter Maklervertrag?
Schlichter Maklervertrag: Ein allgemeiner Maklervertrag verpflichtet den Makler nicht, Geschäfte zu vermitteln. Er kann, muss aber nicht tätig werden, und der Eigentümer / Vermieter kann zusätzliche Makler beauftragen. Die Dauer ist unbefristet und kann jederzeit, ohne Einhaltung einer Frist, gekündigt werden.
Alleinvermittlungsvertrag: Ein Alleinvermittlungsauftrag verpflichtet den Makler, alles zu tun, um ein Geschäft zu vermitteln. (An dieser Stelle empfehlen wir immer einen Blick auf den „Aktivitätsnachweis“) Gleichzeitig verpflichtet sich der Auftraggeber, keine weiteren Makler mit der Vermittlung zu beauftragen. Die Dauer kann – gegenüber Konsumenten – bei Vermietungen für 3 Monate, bei Verkäufen für 6 Monate abgeschlossen, und während dieser Laufzeit nur aus wichtigen Gründen gekündigt werden (etwa bei Vertrauensbruch etc.).
Fazit: Ein schlichter Maklervertrag birgt die Gefahr, dass Ihre Immobilie am Markt nicht als „exklusiv“ wahrgenommen wird, da sie vielleicht von mehreren Maklern, zu verschiedenen Preisen, mit verschiedenen Größen und verschiedenen Daten inseriert ist. So etwas verunsichert einen potentiellen Käufer. Bei Beauftragung mittels Alleinvermittlungsvertrages liegt unsere Erfolgsquote bei 98% und Ihr Besitz wird so (re)präsentiert, wie er es verdient hat.
Was sind die FAGG - Bestimmungen, denen man vorab zustimmen muss?
Seit Juni 2014 wurde in Österreich die neue EU-Verbraucherrechte-Richtlinie 2011 durchgesetzt, mit dem geänderten „Fern- und Auswärtsgeschäfte Gesetz“. Als Auswärtsgeschäft versteht man einen Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten, bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit von Unternehmer und Konsument.
Ein Fernabsatzgeschäft bezeichnet einen Vertragsabschluss zwischen Unternehmer und Verbraucher / Konsument, ohne gleichzeitige körperliche Anwesenheit, unter Zuhilfenahme von Fernabsatzkommunikationsmittel (z.B. eMail, Plattformanfragen usw.). Konsumenten haben ein 14 tägiges Rücktrittsrecht, ohne Angaben von Gründen. Möchten Sie, als Kunde, die Leistung des Maklers vor Ablauf der 2 Wochen in Anspruch nehmen, müssen Sie zustimmen, dass:
- Sie über das Rücktrittsrecht belehrt wurden
- Sie die Leistung des Maklers sofort in Anspruch nehmen wollen
- Sie bei vollständiger Erfüllung der Maklervereinbarung vor Rücktrittsfrist, dieses Rücktrittsrecht verlieren
Die Provisionszahlung ist, wie vorher auch, nur bei „Verdienstlichkeit“ des Maklers gegeben. Durch die Bestätigung der FAGG – Bestimmungen entsteht Ihnen somit KEIN Nachteil! Nähere Informationen der WKO.
Was ist ein "Doppelmakler"?
Was bedeutet „wirtschaftliches und/oder persönliches Naheverhältnis“?
Sollte zum Verkäufer / Vermieter eine Bindung bestehen, die über das normale Maß der Kontaktpflege hinaus geht, ist der Konsument schon vor (!) dem Abschluss eines Maklervertrages (sprich: der Bestätigung der FAGG Bestimmungen / Zusammenarbeit) über diese aufzuklären, um die Interessen des Konsumenten nicht zu beeinträchtigen.
Baurecht VS. Superädifikat?
Beide Rechtsformen beschreiben Zustände, wo das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude unterschiedliche Eigentümer haben. Ein Baurecht erlaubt eine Bebauung auf fremden Grund zwischen 10 und 100 Jahren Dauer. Nach Ablauf dieser Zeit fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück. Die Entschädigungssumme richtet sich nach der im Vertrag ausgewiesenen.
Sollte nichts vereinbart worden sein, beläuft sie sich auf 25% des vorhandenen Bauwertes des Bauwerkes im Zeitpunkt der Beendigung des Baurechts. Der Unterschied zum Superädifikat liegt darin, dass bei diesem das Gebäude laut Vertrag nicht dauerhaft bestehen bleibt. Außerdem kommt dabei der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes zur Anwendung.
Wann und wieso brauche ich einen Energieausweis?
Seit dem Energieausweisvorlagegesetz 2012 ist ein höchstens 10 Jahre alter Energieausweis einem Käufer / Nutzer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung vorzulegen. Eine vollständige Kopie dessen muss spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss übergeben werden.
Wie kann ich mir anhand des Heizwärmebedarfs HWB meine jährlichen Strom- / Gaskosten ausrechnen?
Für eine kWh Strom kann man in Wien ca. 15-20c rechnen; für eine kWh Gas ca. 5-7c. Hat man nun einen Heizwärmebedarf von 75C, und wird per Gas geheizt, bedeutet das 75kWh / m² / Jahr an Verbrauch. Bei einer 80m² Wohnung wären das also 6000kWh / Jahr. Den Betrag mit 0,07€ hochgerechnet, ergibt einen Jahresbetrag von 420€.
Was hat sich durch die Steuerreform 2016 geändert?
Anpassung bei der Immobilienertragsteuer
Der besondere Steuersatz von 25 Prozent wird auf 30 Prozent angehoben. Diese Erhöhung betrifft auch Grundstücksveräußerungen im betrieblichen Bereich. Der Inflationsabschlag entfällt. Bei außerbetrieblichen Einkünften und für Einnahmen-Ausgaben-Rechner gelten die Änderungen für Veräußerungen ab dem 1. Jänner 2016. Für Bilanzierer gilt folgendes:
- Bei Regelwirtschaftsjahren werden die Änderungen für ab dem 1. Jänner 2016 realisierte Einkünfte wirksam.
- Bei abweichenden Wirtschaftsjahren unterliegen Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken vor dem 1. Jänner 2016 noch zur Gänze dem besonderen Steuersatz von 25 Prozent.
Verlängerung des Verteilungszeitraumes von Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen
Die Verteilungszeiträume von Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen werden ab dem Jahr 2016 von 10 auf 15 Jahre verlängert, wobei diese Verlängerung auch für bereits laufende Zehntelabsetzungen für Instandsetzungsaufwendungen angewendet wird.
Neuerungen bei der Grunderwerbsteuer
Ab 1. Jänner 2016 wird immer der Grundstückwert (Verkehrswert) als Bemessungsgrundlage bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken herangezogen (auch bei Erwerben im Familienverband). Bei Grundstücken in der Land- und Forstwirtschaft wird wegen der im Jahr 2015 eingeführten neuen Einheitswerte an der bisherigen Besteuerung festgehalten. Die Steuer beträgt beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken
- für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent,
- für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent,
- darüber hinaus 3,5 Prozent
des Grundstückswertes. (Quelle: www.usp.gv.at)
Wie viel Miete kann ich für meine Wohnung verlangen?
Das kommt darauf an. Baujahr, Ausstattung und andere Kriterien sind ausschlaggebend. Kontaktieren Sie uns, wir beraten Sie gerne.
Was ist ein Richtwertzins?
Der sogenannte Richtwertzins wird für Altbauwohnungen berechnet, die vor 1945 errichtet und nach dem 1. März 1994 angemietet wurden. Die Behörde bestimmt den Richtwert und durch Zu- und Abschläge wird der Mietpreis errechnet.
Wie wird der Preis einer Immobilie erhoben. ( Nach welche Methode wird der Preis einer Immobile berechnet?)
Ist durch das Liegenschaftsbewertungsgesetz geregelt und es werden Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren verwendet.
Wann ist ein Kaufanbot rechtsgültig?
Mit Unterfertigung des Kaufanbots wird dieses rechtsgültig.
Wer errichtet den Kaufvertrag ?
In der Regel wir der Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet. Dieser stellt auch Antrag auf Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung).
Sind Haustiere beim Mieten erlaubt?
Seit einem OGH-Urteil kann die Tierhaltung von Haustieren nicht mehr generell im Mietvertrag verboten werden. Damit ist klar, dass jene Tiere, von denen keinerlei Beeinträchtigung ausgehen kann, jedenfalls erlaubt sind (zB. Hamster, Meerschweinchen und ähnliches). Das heißt jedoch nicht, dass jegliche Haustierhaltung in einer Mietwohnung grundsätzlich erlaubt ist.
Muss ich die Miete im Todesfall weiterbezahlen?
Durch den Tod des Mieters wird der Mietvertrag nicht aufgehoben. Eintrittsberechtigten Personen treten in den Mietvertrag ein. Diese können mit Frist von 14 Tagen nach dem Tod des Hauptmieters dem Vermieter bekanntgeben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen.
Ist die Besichtigung einer Immobilie mit einem Immobilienmakler kostenlos?
Jede Besichtigung eines Objektes mit einem Makler ist gleich wie bei einem privaten Verkäufer kostenlos.
Wann entsteht eine Provisionsplicht gegenüber dem Makler?
Die Provisionspflicht entsteht erst nach Gegenzeichnung eines rechtswirksamem Kaufanbots.
Was ist ein HWB?
Die Energiekennzahl (HWB) ist der Vergleichswert, um die thermische Qualität eines Gebäudes zu beschreiben.
Was muss ich beachten bei einem Verkauf meiner Immobilie?
Bei einem Verkauf einer Immobilie muss man darauf achten, dass die Rechtsicherheit gegeben und die Daten wie Z.B.: Energieausweis, Grundbucheintrag, Fertigstellungsmeldung etc. vollständig vorhanden sind.
Was ist die ImmoESt?
ImmoESt = Immobilienertragssteuer: Sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen der Einkommensteuerpflicht. Die Einkommensteuer beträgt 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses. Als Grundstücke gelten
- Grund und Boden,
- Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und
- grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte).
Hat der Verkauf steuerliche Auswirkungen?
Ja es muss gegeben falls Immobilienertragssteuer (ImmoESt) gezahlt werden.
Was sind Nebenkosten?
Nebenkosten sind grundsätzlich jene Kosten, die neben einer Hauptlast entstehen. Zb: 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer.
Warum muss ich einem Makler meine kompletten Daten geben?
Der Makler unterliegt der Dokumentationspflicht gegenüber dem Auftraggeber. Zu diesem Zweck werden Name, Anschrift, Telefonnummer und E-Mail benötigt.
Wofür hafte ich als Verkäufer?
Für die Richtigkeit der angegeben Daten bezüglich der Immobilie. Das sind zum Beispiel: Größe, Lage, Ausstattung, etc.
Schlichter Maklervertrag: Ein allgemeiner Maklervertrag verpflichtet den Makler nicht, Geschäfte zu vermitteln. Er kann, muss aber nicht tätig werden, und der Eigentümer / Vermieter kann zusätzliche Makler beauftragen. Die Dauer ist unbefristet und kann jederzeit, ohne Einhaltung einer Frist, gekündigt werden.
Alleinvermittlungsvertrag: Ein Alleinvermittlungsauftrag verpflichtet den Makler, alles zu tun, um ein Geschäft zu vermitteln. (An dieser Stelle empfehlen wir immer einen Blick auf den „Aktivitätsnachweis“) Gleichzeitig verpflichtet sich der Auftraggeber, keine weiteren Makler mit der Vermittlung zu beauftragen. Die Dauer kann – gegenüber Konsumenten – bei Vermietungen für 3 Monate, bei Verkäufen für 6 Monate abgeschlossen, und während dieser Laufzeit nur aus wichtigen Gründen gekündigt werden (etwa bei Vertrauensbruch etc.).
Fazit: Ein schlichter Maklervertrag birgt die Gefahr, dass Ihre Immobilie am Markt nicht als „exklusiv“ wahrgenommen wird, da sie vielleicht von mehreren Maklern, zu verschiedenen Preisen, mit verschiedenen Größen und verschiedenen Daten inseriert ist. So etwas verunsichert einen potentiellen Käufer. Bei Beauftragung mittels Alleinvermittlungsvertrages liegt unsere Erfolgsquote bei 98% und Ihr Besitz wird so (re)präsentiert, wie er es verdient hat.
- Sie über das Rücktrittsrecht belehrt wurden
- Sie die Leistung des Maklers sofort in Anspruch nehmen wollen
- Sie bei vollständiger Erfüllung der Maklervereinbarung vor Rücktrittsfrist, dieses Rücktrittsrecht verlieren
Sollte zum Verkäufer / Vermieter eine Bindung bestehen, die über das normale Maß der Kontaktpflege hinaus geht, ist der Konsument schon vor (!) dem Abschluss eines Maklervertrages (sprich: der Bestätigung der FAGG Bestimmungen / Zusammenarbeit) über diese aufzuklären, um die Interessen des Konsumenten nicht zu beeinträchtigen.
Beide Rechtsformen beschreiben Zustände, wo das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude unterschiedliche Eigentümer haben. Ein Baurecht erlaubt eine Bebauung auf fremden Grund zwischen 10 und 100 Jahren Dauer. Nach Ablauf dieser Zeit fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück. Die Entschädigungssumme richtet sich nach der im Vertrag ausgewiesenen. Sollte nichts vereinbart worden sein, beläuft sie sich auf 25% des vorhandenen Bauwertes des Bauwerkes im Zeitpunkt der Beendigung des Baurechts. Der Unterschied zum Superädifikat liegt darin, dass bei diesem das Gebäude laut Vertrag nicht dauerhaft bestehen bleibt. Außerdem kommt dabei der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes zur Anwendung.
Seit dem Energieausweisvorlagegesetz 2012 ist ein höchstens 10 Jahre alter Energieausweis einem Käufer / Nutzer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung vorzulegen. Eine vollständige Kopie dessen muss spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss übergeben werden.
Für eine kWh Strom kann man in Wien ca. 15-20c rechnen; für eine kWh Gas ca. 5-7c. Hat man nun einen Heizwärmebedarf von 75C, und wird per Gas geheizt, bedeutet das 75kWh / m² / Jahr an Verbrauch. Bei einer 80m² Wohnung wären das also 6000kWh / Jahr. Den Betrag mit 0,07€ hochgerechnet, ergibt einen Jahresbetrag von 420€.
Anpassung bei der Immobilienertragsteuer
Der besondere Steuersatz von 25 Prozent wird auf 30 Prozent angehoben. Diese Erhöhung betrifft auch Grundstücksveräußerungen im betrieblichen Bereich. Der Inflationsabschlag entfällt. Bei außerbetrieblichen Einkünften und für Einnahmen-Ausgaben-Rechner gelten die Änderungen für Veräußerungen ab dem 1. Jänner 2016. Für Bilanzierer gilt folgendes:
- Bei Regelwirtschaftsjahren werden die Änderungen für ab dem 1. Jänner 2016 realisierte Einkünfte wirksam.
- Bei abweichenden Wirtschaftsjahren unterliegen Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken vor dem 1. Jänner 2016 noch zur Gänze dem besonderen Steuersatz von 25 Prozent.
Verlängerung des Verteilungszeitraumes von Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen
Die Verteilungszeiträume von Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen werden ab dem Jahr 2016 von 10 auf 15 Jahre verlängert, wobei diese Verlängerung auch für bereits laufende Zehntelabsetzungen für Instandsetzungsaufwendungen angewendet wird.
Neuerungen bei der Grunderwerbsteuer
Ab 1. Jänner 2016 wird immer der Grundstückwert (Verkehrswert) als Bemessungsgrundlage bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken herangezogen (auch bei Erwerben im Familienverband). Bei Grundstücken in der Land- und Forstwirtschaft wird wegen der im Jahr 2015 eingeführten neuen Einheitswerte an der bisherigen Besteuerung festgehalten. Die Steuer beträgt beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken
- für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent,
- für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent,
- darüber hinaus 3,5 Prozent
des Grundstückswertes. (Quelle: www.usp.gv.at)
Das kommt darauf an. Baujahr, Ausstattung und andere Kriterien sind ausschlaggebend. Kontaktieren Sie uns, wir beraten Sie gerne.
Der sogenannte Richtwertzins wird für Altbauwohnungen berechnet, die vor 1945 errichtet und nach dem 1. März 1994 angemietet wurden. Die Behörde bestimmt den Richtwert und durch Zu- und Abschläge wird der Mietpreis errechnet.
Ist durch das Liegenschaftsbewertungsgesetz geregelt und es werden Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren verwendet.
Mit Unterfertigung des Kaufanbots wird dieses rechtsgültig.
In der Regel wir der Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet. Dieser stellt auch Antrag auf Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung).
Seit einem OGH-Urteil kann die Tierhaltung von Haustieren nicht mehr generell im Mietvertrag verboten werden. Damit ist klar, dass jene Tiere, von denen keinerlei Beeinträchtigung ausgehen kann, jedenfalls erlaubt sind (zB. Hamster, Meerschweinchen und ähnliches). Das heißt jedoch nicht, dass jegliche Haustierhaltung in einer Mietwohnung grundsätzlich erlaubt ist.
Durch den Tod des Mieters wird der Mietvertrag nicht aufgehoben. Eintrittsberechtigten Personen treten in den Mietvertrag ein. Diese können mit Frist von 14 Tagen nach dem Tod des Hauptmieters dem Vermieter bekanntgeben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen.
Jede Besichtigung eines Objektes mit einem Makler ist gleich wie bei einem privaten Verkäufer kostenlos.
Die Provisionspflicht entsteht erst nach Gegenzeichnung eines rechtswirksamem Kaufanbots.
Die Energiekennzahl (HWB) ist der Vergleichswert, um die thermische Qualität eines Gebäudes zu beschreiben.
Bei einem Verkauf einer Immobilie muss man darauf achten, dass die Rechtsicherheit gegeben und die Daten wie Z.B.: Energieausweis, Grundbucheintrag, Fertigstellungsmeldung etc. vollständig vorhanden sind.
ImmoESt = Immobilienertragssteuer: Sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen der Einkommensteuerpflicht. Die Einkommensteuer beträgt 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses. Als Grundstücke gelten
- Grund und Boden,
- Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und
- grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte).
Bei Schenkungen und Erbschaften fällt grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an. Ebenso von der Besteuerung ausgenommen sind der Hauptwohnsitz des Verkäufers sowie selbst hergestellte Gebäude.
Ja es muss gegeben falls Immobilienertragssteuer (ImmoESt) gezahlt werden.
Nebenkosten sind grundsätzlich jene Kosten, die neben einer Hauptlast entstehen. Zb: 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer.
Der Makler unterliegt der Dokumentationspflicht gegenüber dem Auftraggeber. Zu diesem Zweck werden Name, Anschrift, Telefonnummer und E-Mail benötigt.
Für die Richtigkeit der angegeben Daten bezüglich der Immobilie. Das sind zum Beispiel: Größe, Lage, Ausstattung, etc.
