Bestellerprinzip treibt die Mieten zusätzlich in die Höhe

In Österreich wurde das Bestellerprinzip im Juli 2023 eingeführt.

Das Bestellerprinzip besagt, dass die Provision von dem/der bezahlt werden muss, der/die den Makler oder die Maklerin beauftragt hat. Bislang war die Bezahlung der Maklerdienstleistung von beiden Parteien jeweils zur Hälfte getragen, da in Österreich diese/r als sogenannter „Doppelmakler“ in der Mitte zwischen diesen beiden Parteien gestanden ist und sich um einen Interessensausgleich bemüht hat.

Der Hintergrund der Gesetzesänderung ist das Streben, die Belastung Mietsuchender zu reduzieren.

Mieterinnen und Mieter zahlen nur noch dann Maklerprovision, wenn sie Erstauftraggeberinnen und Erstauftraggeber des Maklerunternehmens sind; dieses also aktiv mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt haben.

Was auf den ersten Blick eine gerecht anmutende Regelung sein mag, birgt aber Tücken, vor der Kenner des Immobiliengeschäfts warnen – untermauert mit den Erfahrungen aus Deutschland – wo seit 2015 ein ähnliches Prinzip gilt und das dort größtenteils umgesetzt wurde.

Und tatsächlich hat die aktuelle Marktanalyse der WKO leider gezeigt, was viele Expertinnen und Experten am Markt befürchtet haben. Die Mieterinnen und Mieter ersparen sich durch den Wegfall der Provision in Summe gesehen nichts, da viele Eigentümerinnen und Eigentümer die Maklerprovision nun auf die Gesamtmiete umlegen und einrechnen, was wiederum die Endkunden dementsprechend mehr belastet. Dadurch wird die Mietpreisentwicklung weiter angeheizt, was besonders in Ballungszentren, wie Wien, zu einer Verschärfung der ohnehin schon angespannten Wohnungssituation führt.

Weiter sind nach Einführung des Bestellerprinzips die Inserate am Mietwohnungsmarkt um 20% reduziert worden. Der Trend in Richtung Eigenvermarktung durch die Eigentümerinnen und Eigentümer steigt deutlich.

Die Vermieterinnen und Vermieter sehen teilweise auch von einer Neuvermietung ab oder suchen privat im erweiterten Bekanntenkreis, weil sie nicht alleine die Kosten des Maklers oder der Maklerin tragen wollen. Da jedoch die Nachfrage nach Wohnungen weiterhin steigt, werden die Mieten auch in Zukunft dementsprechend aliquot dazu steigen.

Zusätzlich gelangen Angebote auf den Markt, die vorher nicht von fachkundigen Maklerinnen und Maklern geprüft wurden, womit es zu weiterer Verunsicherung auf Vermieter- und Mieterseite kommt. Beide Seiten kennen sich zu wenig mit ihren gesetzlichen Pflichten und Rechten aus, was wiederum dem Betrug Tür und Tor öffnet.

Auch Gerald Gollenz, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, sieht die Lage ähnlich: „Ohne Beistand von qualifizierten Maklerinnen und Maklern sind Mieter- und Vermieterinnen dem Markt mit allen Nachteilen hoffnungslos ausgeliefert. Denn auch die Zahl an Betrügereien am Mietwohnungsmarkt steigt und nicht selten bezahlen Mieterinnen und Mieter Kautionen und kündigen ihre derzeitige Wohnung für ein nicht existierendes Betrugsangebot. Ohne Maklerinnen und Makler, das zeigt uns die Marktanalyse, wird es immer teurer.“

Ein Vorschlag, der öfter als Kompromiss in der Diskussion des Bestellerprinzips gebracht wird ist, dass die Provision im Verhältnis von 50:50 aufgeteilt wird, da Mieter:innen und Vermieter:innen gleichwertige Vertragspartner sind.

Schlussendlich bleibt festzuhalten, dass es keine einfache Lösung für die Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt gibt, aber es bedarf jedenfalls einer ausgewogenen Diskussion und möglicherweise einer Anpassung der bestehenden Gesetze, um die Interessen von Mietern und Vermietern gleichermaßen zu berücksichtigen.

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Manuel Plachner, MSc MRICS