Immobilienverkauf nach Erbschaft – Das sollten Erben wissen
Dürften Erben die Immobilie(n) aus der Verlassenschaft verkaufen?
Nur der rechtmäßige Eigentümer einer Immobilie kann über deren Nutzung oder Verkauf entscheiden. Nach der Annahme eines Erbes (Einantwortung) wird der Erbe zum neuen Eigentümer und hat die Freiheit, die Immobilie entweder selbst zu nutzen, sie zu vermieten oder zu verkaufen.
Was muss beachtet werden, wenn die Immobilie aus einer Erbschaft verkauft werden soll?
Der Verkauf einer Immobilie aus einer Erbschaft kann auf zwei Wegen erfolgen. Zum einen besteht die Möglichkeit, die Immobilie direkt aus der Verlassenschaft heraus zu verkaufen. In diesem Fall ist ein Sachverständigengutachten erforderlich, damit das Verlassenschaftsgericht die Transaktion genehmigen und den Kaufpreis im Kaufvertrag mit dem im Gutachten ausgewiesenen Marktwert beurteilen kann. Alternativ kann die Erbschaft „eingeantwortet“ werden, das heißt, sie wird offiziell abgeschlossen und geht vollständig in das Eigentum des Erben über. Nach der Einantwortung hat der Erbe die vollständige Entscheidungsfreiheit und kann die Immobilie verkaufen, ohne eine weitere Genehmigung des Gerichts einholen zu müssen (oder sich an den Wert im Gutachten halten zu müssen).
Wie funktioniert der Verkauf einer Immobilie durch eine Erbengemeinschaft?
Wird eine Immobilie mehreren Erben zugesprochen, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Wenn etwa Geschwister das Haus der Eltern erben, steht jedem ein gleicher Anteil zu. Die Erben haben in der Regel vier Optionen: Sie können die Immobilie gemeinsam nutzen, sie vermieten und die Mieteinnahmen teilen, eine Auszahlung durch einen Erben an die anderen vornehmen oder die Immobilie gemeinsam verkaufen und den Erlös aufteilen. Sollten sich die Erben nicht einigen können, wird häufig ein Verkauf erwogen. Um einen fairen Verkaufspreis zu erzielen, empfiehlt sich eine Bewertung durch einen Immobilienexperten, der den Verkehrswert bestimmt und den Erben beim Verkauf zur Seite stehen kann. Wenn keine Einigung erreicht wird, bleibt als letzter Ausweg eine Teilungsklage (und damit oft auch die gerichtliche Zwangsversteigerung).
Wie schnell nach Erbfall muss ich die Immobilie verkaufen?
Nach Eintritt des Erbfalls gibt es in der Regel eine Frist von etwa einem Jahr, innerhalb derer die Immobilie verkauft werden sollte. Wird die Immobilie in dieser Zeit nicht veräußert, kann die Verlassenschaft formal einantwortet und abgeschlossen werden. Der Verkauf kann dann zu einem späteren Zeitpunkt noch immer erfolgen, allerdings ohne die administrativen Anforderungen, die bei einem direkten Verkauf aus der Verlassenschaft bestehen würden.
Immobilienverkauf nach Erbschaft – Wann lohnt es sich?
Ein Verkauf ist sinnvoll, wenn die Erben die Immobilie nicht gemeinsam nutzen möchten oder ein einzelner Erbe das Objekt nicht benötigt. Für Erben, die beispielsweise eine laufende Finanzierung zu bedienen haben, kann der Verkauf finanzielle Entlastung bringen und eine schnelle Liquidität ermöglichen.
Vermieten oder verkaufen – Was ist für Eigentümer sinnvoller?
Ist kein Eigenbedarf vorhanden, stellt sich die Frage, ob die Immobilie vermietet oder verkauft werden soll. Als Vermieter kann ein Erbe zusätzliche Einnahmen erzielen. Allerdings bedeutet die Vermietung, dass der Erbe weiterhin für die Verwaltung und Instandhaltung verantwortlich bleibt. Für viele ist ein Verkauf eine attraktive Option, um sofort über die finanziellen Mittel verfügen zu können und Verwaltungsaufgaben zu vermeiden. Auch für Erbengemeinschaften ist der Verkauf oft die praktikablere Lösung, da die Vermietung in diesen Fällen häufig zu Konflikten führen kann.
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Immobilie an?
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie sind steuerliche Aspekte zu beachten. So fällt für Erben je nach Erwerbsdatum des Objekts unter Umständen die Immobilienertragsteuer an. Hierbei wird zwischen „Altvermögen“ und „Neuvermögen“ unterschieden: Bei „Neuvermögen“ (ab 31.3.2002 erworben) beträgt die Steuer auf den Verkaufsgewinn 30%. Handelt es sich hingegen um „Altvermögen,“ fällt eine Pauschalsteuer von 4,2% an. Zudem unterliegt der unentgeltliche Erwerb im Wege der Vererbung der Grunderwerbsteuer. Wenn der Verkauf noch aus der Verlassenschaft heraus erfolgt, kann sich der Erbe die grundbücherliche Eintragungsgebühr sparen, da die Eintragung ins Grundbuch umgangen wird. Ein steuerfreier Verkauf über die „Hauptwohnsitzbefreiung“ kann nur in Anspruch genommen werden, wenn der/die Erbe/n in der jeweiligen Immobilie im Betrachtungszeitraum der letzten 10 Jahre insgesamt 5 Jahre durchgehend (!) Hauptwohnsitz hatte/n.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer in Österreich?
In Österreich fällt keine spezielle Erbschaftssteuer an. Beim Erben einer Immobilie wird jedoch eine Grunderwerbsteuer fällig, die nach einer begünstigten Berechnungsmethode ermittelt wird. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert und wird üblicherweise vom Notar oder Steuerberater festgelegt und ausgewiesen, sodass der Erbe Klarheit über die steuerliche Belastung hat.
Ist der Verkaufserlös aus dem Immobilienverkauf steuerpflichtig?
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie sind für den / die Verkäufer Nebenkosten wie die Immobilienertragsteuer und gegebenenfalls das Vermittlungshonorar für den Immobilienmakler zu berücksichtigen. Zusätzlich können Kosten für ein gerichtlich angefordertes Gutachten anfallen, sollte die Immobilie direkt aus der Verlassenschaft heraus verkauft werden.
Was sollte ein Erbe vor dem Verkauf der Immobilie veranlassen?
Vor einem Verkauf ist es ratsam, eine professionelle Bewertung der Immobilie durchzuführen, um den Verkehrswert festzustellen. Dies bietet eine fundierte Grundlage zur Preisgestaltung. Durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers kann der gesamte Verkaufsprozess effizient und rechtssicher, von der Erstbewertung bis zur Übergabe an den/die neuen Käufer, abgewickelt werden.
